FIIs e REITs abrem caminhos diferentes para investir no mercado imobiliário com foco em renda passiva e diversificação
Quem deseja investir no setor imobiliário encontra opções que vão além da compra direta de imóveis físicos. Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e os Real Estate Investment Trusts (REITs) representam alternativas acessíveis, diversificadas e reguladas para quem busca renda passiva com ativos do setor.
Ambos funcionam de maneira semelhante, reunindo recursos de investidores para aplicar em ativos imobiliários e distribuir os lucros gerados. No entanto, operam em jurisdições distintas e apresentam diferenças estruturais relevantes em aspectos como tributação, liquidez, regulação e composição dos portfólios.
Compreender essas particularidades é essencial para tomar decisões mais alinhadas ao perfil e aos objetivos de cada investidor. Seja para quem está começando a investir via fundos imobiliários ou para quem já busca diversificar geograficamente sua carteira, analisar as vantagens e limitações de cada modelo contribui para escolhas mais estratégicas e conscientes.
Este conteúdo não é uma recomendação de investimento.
FIIs e REITs: o que são e como funcionam?
Os FIIs são fundos regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) no Brasil, com normas específicas voltadas para o mercado imobiliário, governança e transparência para proteger os investidores.
Eles reúnem recursos de diversos investidores para aplicar em empreendimentos como shopping centers, galpões logísticos, lajes corporativas ou até mesmo em ativos financeiros lastreados no setor imobiliário, como os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). O retorno para o investidor geralmente vem na forma de rendimentos mensais provenientes da locação dos imóveis, enquanto a valorização dos ativos pode gerar ganhos de capital.
Já os REITs seguem a mesma lógica nos Estados Unidos e em outros países. Criados nos anos 1960 por legislação específica americana, esses fundos também aplicam em imóveis, mas com a obrigatoriedade de distribuir ao menos 90% do lucro líquido aos cotistas. Negociados em bolsa como ações, os REITs têm alta liquidez e cobrem uma ampla variedade de setores, que vai de data centers a hospitais e imóveis residenciais, o que os torna atrativos para investidores em busca de diversificação.
Diferenças na tributação e impacto nos rendimentos
No Brasil, pessoas físicas não precisam recolher o Imposto de Renda referente aos rendimentos distribuídos pelos FIIs, caso o fundo seja composto por mais de 50 cotistas e suas negociações ocorram na Bolsa. No entanto, o lucro obtido com a venda de cotas é tributado à alíquota de 20%.
Nos Estados Unidos, os dividendos pagos pelos REITs são geralmente tributados como renda comum, o que pode resultar em alíquotas potencialmente elevadas, especialmente para investidores estrangeiros. No caso do brasileiro que investe diretamente em REITs por meio de corretoras internacionais, é necessário declarar os ganhos e pagar os tributos devidos à Receita Federal, o que pode exigir planejamento fiscal e conhecimento adicional para evitar surpresas com a carga tributária e comprometer a rentabilidade líquida.
Liquidez e acesso para o investidor brasileiro
Por serem negociados nas principais bolsas dos EUA, os REITs oferecem elevada liquidez, o que significa que suas cotas podem ser compradas e vendidas com rapidez, uma vantagem para quem busca flexibilidade. Investir diretamente em REITs exige uma conta em corretora estrangeira ou a utilização de produtos como BDRs e ETFs, que oferecem exposição indireta aos REITs no Brasil.
Os FIIs, por outro lado, estão listados na B3, o que facilita o acesso por meio de plataformas nacionais. É possível começar a investir com valores baixos, o que atrai investidores iniciantes. Apesar de alguns FIIs apresentarem menor liquidez em comparação com os REITs, o volume de negociação tem aumentado, com fundos mais consolidados ganhando destaque no mercado brasileiro.
Perfil dos imóveis e diversificação geográfica
Os FIIs tendem a se concentrar no mercado brasileiro, com foco em escritórios, galpões logísticos, shopping centers e papéis ligados ao setor imobiliário. Já os REITs oferecem ampla diversificação setorial e geográfica — é possível investir em propriedades comerciais em Nova York, hospitais na Europa ou imóveis residenciais no Japão.
Essa variedade permite ao investidor acessar diferentes economias e moedas, diluindo riscos regionais e ampliando o potencial de retorno ajustado ao risco. Por isso, os REITs podem ser atrativos para quem busca uma carteira com maior exposição internacional.
Regulação e governança dos fundos
FIIs e REITs são supervisionados por órgãos reguladores — no Brasil, a CVM; nos Estados Unidos, a SEC. Os REITs seguem regras rígidas, com obrigatoriedade de distribuição de lucros e transparência na gestão, o que aumenta a confiança dos investidores internacionais. Os FIIs, por sua vez, vêm amadurecendo no Brasil, com gestores cada vez mais atentos à governança, à comunicação com os cotistas e à qualidade dos ativos.
A legislação brasileira impõe regras claras quanto ao uso de alavancagem, tipos de ativos e prestação de contas, o que contribui para um ambiente de investimento relativamente seguro e transparente para o investidor local.
Qual pode valer mais a pena para o investidor?
Para quem busca simplicidade, isenção de imposto sobre os rendimentos e exposição ao mercado nacional, os FIIs são uma alternativa prática e acessível. Já os REITs podem atrair investidores com maior familiaridade com o mercado internacional, dispostos a lidar com variação cambial, exigências fiscais adicionais e maior complexidade operacional.
A diversificação geográfica e setorial dos REITs é uma vantagem inegável, mas vem acompanhada de desafios, como a gestão de ativos em diferentes regiões e setores, além de riscos cambiais, regulatórios e econômicos diversos.
Por outro lado, há a possibilidade de combinar o melhor dos dois mundos em uma carteira híbrida, que integre FIIs e produtos como ETFs de REITs, aproveitando os benefícios de cada estratégia. Com o crescimento da oferta de fundos internacionais no Brasil, montar esse tipo de portfólio está cada vez mais ao alcance de quem deseja ampliar a exposição ao setor imobiliário de forma eficiente e estratégica.